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2017-4-13 第019期

房产证上加减名字最强问答!帮你捡回几十万

在小编亲身经历的日常问答中,关于在房产证上加减名字那些事儿一直都是高频问题。毕竟,在普通人的生活中,房子直接关系到房产归属,所以房子的事就是大事。


想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题。今天,我就给大家科普下房产证加减名字这方面的一些常见疑问。


房产证上加名字

在房产证上加上别人的名字,也就是增加这个房子的共有权人,共有三种方式:析产登记、买卖赠与

关于析产登记:很多人不是很清楚,一般是指原本为一个人所有的房产,后平均分割变为两人或多人所有,就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。


从我们日常所收集的关于房产证加减名字问题来看,大家平常涉及比较多的主要是房产证上加配偶或者父母子女的名字


一、夫妻加名,主要分两种情况


第一种情况:有房无贷


(1)带好三证(结婚证、身份证、不动产权证)正本及复印件。


(2)去房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的,窗口工作人员会审核提交的材料, 如果材料齐全就凭号码去相关窗口办理。


房产证上加减名字最强问答!帮你捡回几十万

第二种情况:有房有贷


(1)先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)【征得银行同意加名】


由于贷款房都被银行设定了债务抵押,且这种抵押权是整体抵押、不可分解,所以如果是婚前取得的房产及由此承担的债务,新增加的产权人也得相应承担还债责任,也就是说,加了名,分一半房产,也分一半债务。


虽说婚前房产加名的办理手续不复杂,但如果是贷款买房且银行抵押尚未解除,加名双方就要先向银行申请,要求变更借款合同上的名字;银行同意后,三方一起到房产抵押窗口,要求变更债务人,并重新办理房产的他项权证,然后才能对房产证上的名字进行变更。


变更抵押登记可与产权变更登记同时递件进办证窗口,由房产部门内部先办理抵押变更,再办理产权变更。


(2)其他步骤同“有房无贷”。

二、房产证加父母、子女等直系亲属的名字


房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权(具体比例双方可约定)转移给直系亲属,双方可约定具体的转移方式:赠与或买卖。


①房屋赠与:

直系亲属之间无偿赠与房产,免征增值税和个税,只需交3%契税。


直系亲属赠与 契税 计税价格*3%
个人所得税 免征
增值税 免征


②房屋买卖:

按照正常的房屋买卖税费标准。


二手房买卖交易税费
契税 家庭唯一住宅≤90平米 1%
家庭唯一住宅>90平米 1.5%
二套房≤90平米 1%
二套房>90平米 2%
三套房 3%
个人所得税 满5年家庭唯一 免征
满5年家庭不唯一 全额1%或差额20%
不满5年 全额1%或差额20%
增值税 满2年 免征
不满2年 按照5%的征收率全额缴纳


三、兄弟姐妹加名,多数考虑买卖


虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,一般买卖方式比较合适。

买卖流程:双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

①房屋赠与:

非直系亲属直接赠与房产,契税为计税价格*3%,个税为计税价格*20%,增值税同买卖过户标准。


房产证上加减名字最强问答!帮你捡回几十万

非直系亲属赠与 契税 计税价格*3%
个人所得税 计税价格*20%
增值税(同买卖标准) 满2年免征
不满2年按照5%的征收率全额缴纳


②房屋买卖:

按照二手房买卖流程进行,并交纳相关的个人所得税、增值税和契税等。


房产证上减去名字

加减名字门道多!这些问题你都知道吗?

房产证加名的门道很多,一不小心就会带来许多麻烦,之前就有一个事例:

为了5岁的女儿读书,邓某夫妇花了123万元买了一套二手房,没有多想便把女儿名字登记在房产证上,登记的份额为40%,夫妻二人各占30%

然而,在邓某去办理公积金贷款时,却被告知因未成年人是房屋的共有人,不能办理公积金贷款。

经多方周折,房管中心同意经公证处公证并办理房屋抵押后,给邓某办理了公积金贷款,但是只能贷款46万元,邓某女儿40%的份额部分仍旧不能办理公积金贷款。

然而,未能办理公积金贷款的27万元,邓某只得通过民间借贷以及银行商业贷款的方式支付,这给本来平静的生活添了不小的压力。


所以大家加名需要谨慎对待,下面我们来解答下平时大家平时遇到的一些疑问:


Q1:我和老公两人借父母钱买个房子,已经拿到两证。房产证名字是我一个人的,两人的纯公积金贷款,我主贷。现在想要加上父母的名字,请问怎么办比较合适,能使费用最低?之前,中介提出过办理“他项权证”的方式,请问可行吗,具体该如何操作呢?


解答:你们加名的方式有主要有买卖和赠予,可以将少量房产份额过户给你们的父母。得先向银行申请变更借款合同上的名字,银行同意后,并重新办理房产的他项权证,然后才能对房产证上的名字进行变更。


Q2:请问父母的房产证上加儿子儿媳的名字可以么?如果可以如何收费?加完后,孩子是不是可以落户上学?儿子媳妇名下有两套房产。


解答:如果有贷款没还清需要经过银行同意才可以加名,可以按照赠与或者买卖来交税。孩子不可以在这边落户上学,因为你儿子媳妇名下有其他房产,所以必须在自己的房子所在学区上学。


Q3:请问我们给小孩买的学区房,房产证上需要加小孩名字吗?


解答:不用加孩子的名字,房产证上是父母或者父母一方的名字即可。但需要是父母的完全产权,且在入学前一家三口户籍都迁入房子里面。


结束语

加减名字那些事,问题确实不少,总之,无论是加名字还是去名字都需要慎重考虑。


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谁信西行从此始,一重天外一重天。

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