合理运用财税政策 发展多层次住房租赁市场

21世纪经济报道2017-07-27 07:10

  一、是买房,还是租房

  住房市场到底应该是什么样的?市场上买卖双方进行交易,交易的价格由谁定,是决定市场性质的重要一环。纯粹的完全竞争市场,价格只能由市场来定。在城镇土地国有制的条件下,土地供给的局部垄断特征,决定了即使名义上纯粹的商品住房市场,也不可能是市场完全决定价格。

  买方所能接受的房价也是有限的,这取决于购买力。在经济社会转型期,个人购买力、家庭购买力、家族购买力甚至亲戚朋友圈购买力,都用上了,造成了购买力“虚胖”。这种状况有其特殊性。一个正常发展的社会,所支撑起来的房地产市场应主要取决于个人(家庭)购买力,而不是家族购买力或其他。

  是买房,还是租房?这个问题已经很古老。早在福利分房改革之初,类似的讨论就有过。典型的讨论方式是,租房一年要支付多少租金,买房一次性要承担多少费用,一年还要支付多少物业费,最后转换为每年的租房和买房支出比较。静态来看,即使到了今天,租房支出总体上还是小于买房支出,但是从中长期来看,租房者得不到住房价格快速上涨的好处,而租金在逐年上涨。住房价格上涨一方面让买房者确确实实感受到财富增长,另一方面最终也带动了房租大幅上涨。房租相对于现在的房价来说可能是低的,甚至不足以覆盖总房价的利息支出,但是就业主实际购房支出而言,回报可观。更重要的是,业主财富增长了。不管是理性买房,还是随波逐流买房,购房后悔者少见。租房者中却有不少后悔者,因为随着房价的上涨,他们的收入未能同步增加。他们中的不少人只能继续租房。

  购房还是租房,这本来只是一个市场参与方式的选择问题,但是随着房价的上涨,随着住房租赁市场的种种问题,而让这样的问题成为公众话题。

  二、住房租赁市场存在的问题

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